El atractivo del sector
Si en algo se caracteriza el sector inmobiliario, y sobre todo en España es en su tendencia de precios al alza en la línea del tiempo. Si buscamos cualquier gráfico de estudio que represente la evolución del precio del metro cuadrado medio en España observaremos una tendencia creciente al alza desde 1988. Subidas continuas del precio por metro cuadrado que tan solo sufrieron un pequeño parón con la burbuja de la crisis mundial de 2008 y que tras esta pequeña tregua, en el año 2014 la tendencia volvió a su curso anterior de subidas, eso sí subiendo a un ritmo más lento que los ciclos del pasado.
La llegada de la pandemia y la crisis económica generada por el Covid-19 pudo engañarnos pensando que los precios volverían a bajar, pero para nuestra sorpresa, la buena acogida del teletrabajo y la búsqueda de lugares pensados para confinamientos más confortables no han amortiguado la posible bajada de los precios en este sector y lo mantienen más o igual de activo que en épocas pre-pandemia.
Por tanto ser propietario de inmuebles es una oportunidad para poder obtener algún beneficio de los mismos. Ya sea a través de rentas mensuales por alquiler de los mismos, rendimiento de capital inmobiliario (RCM) o a través de su traspaso, es decir, la venta del inmueble con su consecuente Ganancia o pérdida patrimonial (GP/PP) en la persona física que lo traspasa.
En este artículo nos centraremos en describir como puede afectarte a nivel fiscal una operación inmobiliaria y la documentación que tienes que facilitar a tu asesoría para presentar adecuadamente la declaración de la renta (IRPF) en el año en el que se produce la transmisión o en el ejercicio económico en el que realizas el alquiler del inmueble.
En primer lugar: ¿Qué son las ganancias patrimoniales?
Son variaciones en en el valor del patrimonio del contribuyente puestas de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición del propio patrimonio. En este caso la diferencia positiva obtenida de renta por la diferencia entre el precio de compra y precio de venta. Pero ojo, hay muchas otras operaciones involucradas a tener en cuenta para obtener el resultado final. Entre ellas, impuestos como el IVA, transmisiones patrimoniales y el llamado plusvalías (IVTNU) o gastos deducibles como la factura del inmobiliaria, factura del notario o del registrador de la propiedad.
¿A efectos de la declaración de la renta (IRPF), que datos necesita tu asesoría?
- En el caso de la transmisión de un inmueble obtenido por herencia
- Escritura de adjudicación de la herencia.
- Los impuestos pagados derivados de la herencia: transmisiones patrimoniales, IIVTNU (Plusvalía): el impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del municipio en donde se encontraba situado el inmueble.
- Los valores catastrales (de la construcción y suelo) del inmueble.
- Las Facturas de gastos deducibles en cada operación: compra y venta (factura de la inmobiliaria, factura del registrador, factura del notario)
- En el caso de la transmisión de un inmueble obtenido por compra/venta
- El contrato de compra-venta de la primera adquisición.
- Escritura de la compra de vivienda ante notario (valor de adquisición).
- El contrato de venta de vivienda (valor de transmisión).
- Los valores catastrales (de la construcción y suelo) del inmueble.
- Las Facturas de gastos deducibles en cada operación: compra y venta (factura de la inmobiliaria, factura del registrador, factura del notario)
- Cancelación de hipoteca en su caso, cuando el importe ha sido cancelado con el importe recibido de la venta.
- Los impuestos pagados derivados de la operación: IIVTNU (Plusvalía): el impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del municipio en donde se encontraba situado el inmueble. El ITP: Impuesto autonómico de transmisiones patrimoniales.
Con esta información podemos empezar a trabajar en análisis y obtención de cálculos que aseguren una buena declaración fiscal.
¿Cuánto debo tributar por mi ganancia?
Podemos observar los porcentajes de tributación del IRPF en función del resultado final de la ganancia en la siguiente tabla:
Los particulares no solo compran casas como un medio para ahorrar (invertir), sino también porque disfrutan de su posesión; les brindan un seguro contra el riesgo de alquiler y se benefician a través de una hipoteca de las ganancias en el mercado inmobiliario. El pago de la hipoteca se considera en parte como un crédito para invertir (con un retorno y un activo), mientras que el pago de un alquiler es simplemente un gasto. Detrás de pagar una hipoteca durante años hay una casa.
Si has realizado recientemente alguna operación patrimonial o planteas realizar alguna en un futuro, no dudes en invertir en una buena consulta, "Un buen asesoramiento, asegura una buena decisión".
